Jak mądrze wynająć mieszkanie: 9 prostych kroków

RENT APARTMENT DŁUŻE STAŁ SIĘ RODZINNYM BIZNESEMale wciąż rodzi wiele pytań. Czy potrzebuję umowy? Co się stanie, jeśli wyjdziesz ostro, bez ostrzeżenia właściciela? Czy mogę odzyskać depozyt, jeśli właściciel nie chce go oddać?

W praktyce wszystko nie jest takie złe - a przynajmniej można je rozwiązać. W wynajmie mieszkania są trzy główne etapy: wynająć pokój, przeżyć w nim wymagany okres i opuścić go. Z pomocą prawniczki Julii Sakunowej rozumiemy, jak uniknąć kłopotów z każdym z nich.

Domagaj się umowy

Wyobraź sobie, że znalazłeś wspaniałą opcję: niedrogi, wygodny apartament o dogodnej lokalizacji, a przyjazna gospodyni wynajmuje go. Wiesz, że musisz zawrzeć umowę na wynajem, ale ona mówi do ciebie: „Tak, co za umowa! Żyj tak, i zapłać mi pieniądze - to wszystko”.

Być może wszystko będzie tak - a może pewnego dnia syn gospodyni wróci z podróży służbowej i wyprowadzi się. Jeśli masz szczęście, w takiej sytuacji będziesz mógł spakować się i odejść cicho, a jeśli nie, możesz natknąć się na zastąpione zamki i zabrać rzeczy na policję, która również musi udowodnić, że jest twoja (nie jest to oczywiście oczywiste - istnieją powody, by złożyć rzeczy nie masz). Jeśli zapłaciłeś z góry, możesz nie zobaczyć tych pieniędzy. Jeśli osoba, z którą chcesz wynająć mieszkanie, kategorycznie nie chce podpisać umowy najmu, lepiej poszukać innej nieruchomości. W przeciwnym razie istnieje ryzyko pożegnania się z ulubionymi rzeczami.

Sprawdź, kto jest właścicielem mieszkania

Załóżmy, że gospodyni zgadza się zawrzeć umowę. Nie spiesz się, aby dostać długopis: najpierw upewnij się, że ma prawo do wynajęcia mieszkania. Aby to zrobić, musisz spojrzeć na certyfikat własności - a osoba, z którą zamierzasz zawrzeć umowę, musi być właścicielem całego mieszkania, a nie jego udziałem. „Nie martw się”, może powiedzieć prawnie doświadczony właściciel: „Posiadam tylko ½ mieszkania, ale sąd mnie wykorzystuje, a jest rozwiązanie”. Niestety, dla ciebie to nie ma znaczenia: sąd zapewnił sobie prawo do korzystania z mieszkania właśnie dla tych, którzy chcą go wynająć, a nie dla ciebie lub kogokolwiek innego. Drugi właściciel może łatwo zmusić cię do opuszczenia, a nawet zmiany zamków.

W takim przypadku należy poprosić o zgodę drugiego właściciela (lub innych właścicieli, jeśli jest ich kilku), w formie pisemnej - porozumienie ustne nie będzie działać. Właściciel lub gospodyni mogą wzdychać, wejść do następnego pokoju i za pięć minut przynieść kawałek papieru, na którym napisano, że drugi właściciel nie sprzeciwia się wynajmie mieszkania. Możesz mieć powód, by wątpić, że to osoba, której nazwisko zostało podpisane, napisała, ale ten dokument jest dla ciebie wystarczający: jeśli cokolwiek, właściciele odkryją to między sobą i przez sąd - i będziesz miał czas, aby spokojnie opuścić mieszkanie. Zezwolenie notarialne nie jest wymagane.

Jeśli z jakiegoś powodu wątpisz, że certyfikat własności lub jego kopia jest prawdziwa, możesz to sprawdzić - możesz to zrobić w dowolnym MFC. Jeśli nieruchomość została zarejestrowana po 1998 r., Należy zamówić certyfikat właściciela mieszkania (można to zrobić na jego adres). Jeśli rejestracja miała miejsce wcześniej niż w 1998 r., Zażądaj zaświadczenia o wcześniej wydanych prawach do tego mieszkania. Możesz zażądać obu zapytań - wtedy będziesz pewien, że ten, który został mistrzem przed 1998 r., Pozostał taki. Pamiętaj, że odpowiedzi na prośby będą musiały czekać tydzień.

I jeszcze jedno: jeśli osoba, z którą zawarłeś umowę, sąd uzna za niekompetentny, ktoś, kto chciałby cię eksmitować z mieszkania, będzie musiał zakwestionować to porozumienie przez sąd, a to da ci czas na spokojne spotkanie i odejście.

Upewnij się, że umowa zawiera niezbędne dane.

W końcu możesz zawrzeć umowę - w tym przypadku staniesz się najemcą i wynajmującym odpowiednio u wynajmującego lub właściciela. Jeśli właściciel nie miał przykładowej umowy, można go pobrać z Internetu. To prawda, że ​​jest zbyt wcześnie, by się zrelaksować: musisz uważnie śledzić to, co jest napisane w dokumencie.

Musi być datą zawarcia umowy i szczegółami stron: nazwiska, imiona, nazwiska i adresy patronimiczne. Możesz również podać informacje paszportowe, ale nie jest to ścisły wymóg. Obiekt wynajmowany (mieszkanie lub pokój) musi być wskazany, a także musi być link do certyfikatu własności. Optymalnie, jeśli podasz kopię tego certyfikatu. Okres najmu musi być wyraźnie oznaczony - w przeciwnym razie domyślnie zakłada się, że wynająłeś mieszkanie na pięć lat. Zgodnie z art. 683 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej maksymalny okres umowy najmu wynosi pięć lat, co uważa się za podstawowe.

Kwota czynszu określona w umowie obejmuje cały okres najmu, chyba że wskazano inaczej. Za obopólną zgodą z wynajmującym możesz zmienić kwotę w dowolnym momencie - w tym celu musisz podpisać odpowiedni aneks do umowy. Upewnij się, że wskazana jest również kolejność płatności rachunków: na przykład, jesteś odpowiedzialny za telefon, prąd i wodę, a właściciele mieszkania - za wszystko inne.

Pomyśl o rozwiązaniu umowy

Jeśli nie chcesz, aby właściciele apartamentów przychodzili sprawdzać cię codziennie, upewnij się, że umowa określa, jak często właściciel powinien sprawdzać stan mieszkania - na przykład raz w miesiącu. Przydatne jest również wskazanie w dokumencie, jak długo przed jego wygaśnięciem wynajmujący musi powiadomić Cię, jeśli chce odnowić umowę i na jakich warunkach. Jednocześnie lepiej jest wskazać, z jakim wyprzedzeniem powinien cię ostrzec, że musisz odejść, jeśli chce sprzedać mieszkanie.

Należy pamiętać, że umowa najmu mieszkania nie jest automatycznie przedłużana. Po wygaśnięciu umowy najmu należy ją ponownie wprowadzić, jeśli dojdzie do porozumienia z wynajmującym. Jeśli zapomnisz o odnowieniu umowy, ponownie ryzykujesz konfrontację z zamkniętymi drzwiami i utratą niektórych rzeczy.

Poznaj prawa i obowiązki - własne i właściciela mieszkania

Zapoznaj się z sekcją „Obowiązki i prawa właściciela”. Powinien wskazywać, że wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu kaucji, jeśli nie ma żadnych istotnych roszczeń wobec ciebie. Depozyt zabezpieczający to kwota, którą przekazujesz wynajmującemu wraz z zaliczką za czynsz w zamian za klucze. Jest to konieczne, aby zapewnić bezpieczeństwo samego mieszkania i własności właściciela. Oznacza to, że jeśli na przykład złamiesz meble, to w momencie wyjazdu z tego depozytu zachowasz koszty szkód wyrządzonych przez ciebie. Z niego będą przechowywane długi na opłaty za użytkowanie lub dzierżawy przypisane do Ciebie. Jeśli niczego nie złamałeś lub nie zepsułeś, właściciel musi zwrócić twój depozyt.

W tej samej sekcji należy stwierdzić, że obowiązkiem właściciela jest wyeliminowanie konsekwencji tego, co stało się bez winy pracodawcy. Oznacza to, że jeśli mieszkanie zostało zalane z powodu obiektów użyteczności publicznej, naprawy są pod opieką właścicieli, a nie twoje. Oczywiście, jeśli wypadek nastąpił z winy pracodawcy, czyli twojego, sam musisz wyeliminować konsekwencje.

Masz także obowiązki i są one wymienione w sekcji „Obowiązki i prawa pracodawcy”. Zbadaj tę sekcję i lepiej, dokładniej niż wszyscy inni. Po pierwsze, tylko ty i osoby określone w umowie powinny mieszkać w mieszkaniu. Oznacza to, że jeśli zamierzasz mieszkać ze swoim mężem, partnerem, przyjacielem, ciotką, pamiętaj o uwzględnieniu ich w umowie - w przeciwnym razie właściciel wskaże im drzwi i będzie miał rację. W dokumencie zaznacz również swojego ulubionego psa lub kota, aby nie spotkał ich ten sam los. Jedyną osobą, którą możesz zabrać ze sobą, by żyć bez ostrzeżenia, właściciel jest twoim nieletnim dzieckiem (odmowa narusza jego interesy). Ale dlaczego dodatkowe problemy - lepiej podać syna lub córkę.

Jeśli właściciel zezwoli na rezygnację z podnajmu (co jest mało prawdopodobne), powinno to być również zapisane w umowie. Jeśli nie ma tego w dokumencie, oznacza to, że nie możesz odzyskać mieszkania ani jego części nikomu innemu. Również w tej klauzuli umowy wskazano, że pracodawca nie może zainstalować sprzętu (nie bój się, możesz umieścić kuchenkę mikrofalową - to raczej kwestia wbudowanego sprzętu), system alarmowy, przeprowadzić rekonstrukcję i tak dalej. Więc jeśli pomyślałeś o zburzeniu ściany, aby powiększyć pokój - zapomnij o tym. Jeśli chcesz dokonać remontu w mieszkaniu, musi to być również skoordynowane z wynajmującym.

Należy pamiętać, że najemca apartamentu ma prawo tam mieszkać. Jeśli otworzysz kancelarię prawną lub sklep, będzie to poważne naruszenie umowy i ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. Jeśli jedna ze stron naruszy warunki umowy, może to spowodować jej wcześniejsze rozwiązanie, więc potraktuj wszystko, co zostało napisane poważnie.

Nie zapomnij o akcie odbioru i transmisji

Umowa przyjęcia mieszkania musi być dołączona do umowy, która musi być również podpisana w dwóch egzemplarzach. Jeśli nie ma takiego aktu i nie opisuje on szczegółowo stanu mieszkania, tego, co w nim jest, i jak one wyglądają, może pójść bokiem. Po tygodniu właściciele mogą zapomnieć, że zmywarka nie działa już od roku, a to świetny chip na wannie, a oni obwiniają cię za to uszkodzenie. Sąd zajmie ich stronę i będziesz musiał za to zapłacić.

Podsumowując: musisz posiadać kopię świadectwa własności, pozwolenie innego właściciela lub właściciela mieszkania, w razie potrzeby, dwie kopie umowy i dwie kopie aktu odbioru i transmisji. Teraz możesz podpisywać dokumenty, przekazywać właścicielom jedną kopię, wziąć klucze i pożegnać się, określając, kiedy przyjdą następnym razem. Po podpisaniu umowy Twoim zadaniem nie jest naruszanie jej warunków. Jako dodatkowe zabezpieczenie możesz zawsze mieć ze sobą dokumenty - na przykład, aby udowodnić, że je masz, jeśli właściciel nagle zmieni zamki.

Obroń depozyt

W przyszłości, czy to odległej, czy nie, najprawdopodobniej będziesz musiał opuścić mieszkanie. W takim przypadku wraz z wynajmującym będziesz musiał podpisać nowy akt odbioru i przekazania, który wskaże, w jakiej formie zwrócisz mu mieszkanie i nieruchomość. Zwróci ci depozyt ubezpieczeniowy (lub zatrzyma go, częściowo lub całkowicie, jeśli to konieczne), zwrócisz mu klucze i życząc sobie powodzenia, pożegnaj się. Jest to idealna opcja - ale w rzeczywistości może być trudna.

Jeśli wynajmujący „zapomni”, „nie chce”, „nie może” lub z innych powodów odmówi zwrotu kaucji, ale nadal chcesz go otrzymać, będziesz musiał udać się do sądu. Drugi, późniejszy akt przyjęcia i przekazania podpisany przez obie strony będzie dowodem, że spełniłeś wszystkie zobowiązania wynikające z umowy, więc właściciel musi zwrócić ci depozyt.

Pamiętaj, że umowa może zostać rozwiązana wcześniej

Problemy mogą również pojawić się, jeżeli umowa zostanie rozwiązana wcześniej, ponieważ jedna ze stron poważnie ją naruszyła. Na przykład, jeśli przyprowadziłeś z sobą pięć kolejnych osób. Albo jeśli po opuszczeniu właściciela karaluchy i szczury nagle wysiadły ze wszystkich pęknięć, o których nic ci nie powiedział, a właściciel nie chce wyeliminować tego problemu. W tych przypadkach warto skupić się na dwóch artykułach kodeksu cywilnego: art. 451 „Zmiana i rozwiązanie umowy z powodu znaczącej zmiany okoliczności” oraz art. 687 „Wypowiedzenie umowy na wynajem lokali mieszkalnych”.

Masz prawo rozwiązać umowę w dowolnym momencie, pisemnie ostrzegając właściciela mieszkania o tym w ciągu trzech miesięcy. Ponadto w niektórych przypadkach prawo zezwala na to za pośrednictwem sądów - na przykład, jeśli pokój znajduje się w stanie awaryjnym. Wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy za pośrednictwem sądu, jeśli nie zawarłeś umowy najmu na okres dłuższy niż dwa miesiące z krótkoterminową umową najmu (umowa jest krótsza niż jedenaście miesięcy) i dłuższa niż sześć miesięcy (umowa obowiązuje przez ponad rok).

Obroń swoje prawa

W przypadku, gdy chcesz zakończyć umowę z wyprzedzeniem, właściciel może podjąć nudną obronę i po prostu odmówić poddania się tej procedurze. Wtedy będziesz musiał działać niezależnie, aby chronić się przed możliwymi roszczeniami ze swojej strony. Wyślij pisemne zawiadomienie do wynajmującego, że wypowiesz umowę najmu na takie i takie podstawy z takiej i takiej daty (po ostatnim zapłaconym okresie). W powiadomieniu ostrzegaj go, że jeśli nie pojawi się w mieszkaniu, po prostu się wyprowadzisz i umieścisz klucze w skrzynce pocztowej. Konieczne jest wysłanie go listem poleconym z listą powiadomień i załączników. Następnie przechowuj kopię powiadomienia wraz ze wszystkimi dokumentami wysyłkowymi - będą one przydatne w przypadku sądu jako dowód Twoich działań.

Jeśli właściciel nie odpowiedział, w ten sposób naraża się na ryzyko negatywnych konsekwencji. Mówiąc najprościej, milczenie w tym przypadku jest oznaką zgody. W wyznaczonym dniu, po wyczyszczeniu mieszkania, wyjmij swoje rzeczy, zamknij je, wrzuć klucze do skrzynki pocztowej i cicho wyjdź. Wszystkie dokumenty - umowa najmu, kopia zawiadomienia wysłanego przez ciebie z dokumentami pocztowymi - zachowują przez trzy lata od teraz, w przypadku, gdy właściciel nagle zdecyduje się obciążyć cię za pozostałą część okresu. Przedawnienie wynosi trzy lata.

Zdjęcia:serkucher - stock.adobe.com, Feng Yu - stock.adobe.com, Igor Kovalchuk - stock.adobe.com